信貸會影響房貸成數嗎？重點整理2項關鍵，3個評估方法及相關範例

交屋在即，卻還有信貸沒還完，會不會影響房貸成數？這是很多人（尤其是預售屋買家）最常擔心的問題。

近期就有網友在 Dcard 提問：他曾經辦過信貸與車貸，目前信貸還剩 280 萬、每月要繳 5～6 萬，交屋在即卻只剩 40 萬現金，擔心能不能順利貸到八成房貸。

底下不少網友回應都很直接：「信貸不是問題，負債比才是關鍵」、「你不是被信貸卡住，是每月壓力太高」、「現在銀行看的是你還得起多少，而不是你曾經借過什麼」。

這些說法，阿發龍團隊其實是認同的。但房貸成數被信貸卡住的實際案例也都確實存在，以下我們就整理一下：

• 銀行怎麼看你的房貸申請
• 信貸真的會影響嗎？
• 有什麼方式可以提前準備？

核心關鍵：銀行看的不是「你有沒有信貸」，而是「你能不能還」

在房貸審核時，銀行主要看兩件事：

• 你的還款能力（收入 vs. 負債）
• 房子的條件（地段、鑑價、是否建商配合）

最重要的評估指標叫做「負債比（DBR）」，也就是你每個月還債的總金額佔月收入的比例。銀行政策平均都希望這個比例低於 60%，哪些銀行可以接受超高，之後我們會揭密，但也不可能高太多，所以就請大家先把這個比例背起來!

舉個例子來說：

• 月收入：9 萬元
• 信貸＋卡費每月已繳：5 萬元

你想想，難道你生活沒有其他支出嗎?不會臨時有個意外嗎?，所以合理來說9萬*60%=5萬4千，那麼你其實長期來說只能繳54,000-50,000=4000元

• 房貸理論極限：4 萬元
• 房貸實務極限：4 千元

如果你想貸八成房貸，每月房貸金額可能會超過 4 千，那銀行就會覺得風險太高、要嘛調降成數、要嘛請你還一部分信貸再來談。

所以不是你有信貸銀行就不借你，而是你現在每月已經負擔太重了。

房子的條件也會影響成數

除了「人」的條件，房子本身也會影響成數高低。例如：

• 是不是建商配合銀行貸款（配合銀行通常會給較高成數）
• 房屋地點是不是熱門地段（偏遠地區容易被打折）
• 鑑價是否低於實際成交價（鑑價低的話銀行也只能貸你相對低的成數）

阿發龍龍言逆耳：信貸不是毒藥，但要控制得宜

很多人一聽到「信貸」就很焦慮，擔心被銀行貼上負面標籤。但我們實際觀察到的情況是：

• 有信貸紀錄並不會讓銀行拒絕你
• 但若信貸金額太高、月付壓力大，會間接壓縮你的房貸空間

跟著阿發龍貸款神獸這樣做

• 提早半年檢視你的每月負債: 試算如果再加上房貸，每月負債佔收入會不會超過 60%。
• 有多筆信貸時，優先還掉金額高、利率高的那筆，減少月繳金額，就能爭取更高房貸額度。
• 如果條件卡關，也可以提前找銀行試算或透過AlphaLoan媒合合適銀行，有些銀行對首購族或青年族群還是相對友善的。

最重要的是: 房貸成數不是看你「借過什麼」，而是「你現在能不能負擔」

簡單來說，如果你每個月的負債都在可控範圍，信貸不會成為你房貸路上的絆腳石。我們常常看到很多用戶太晚才開始整理自己的財務結構，結果卡在交屋前臨時找人救火，不僅利率高、成數也不漂亮。

要當一隻貸款好龍，最好的做法是：
1. 提早半年到一年開始準備財務
2. 每月先算好負債比
3. 有信貸就規劃還款順序，不要硬撐
4. 房貸前多比較幾家銀行，不要只看建商配的那一家

如果你希望有更清楚的試算或規劃方式，阿發龍團隊也會持續分享更多案例與工具，讓你可以用更聰明的方式規劃貸款、不被數字牽著走。