[房地合一稅2.0懶人包]房地合一稅新制是什麼？試算.申報重點一次看！

所謂的房地合一稅，為2016年上路的房地交易稅新制，並且在2021年7月實施上路房地合一稅2.0，那麼房地合一稅2.0修法後的稅率是多少？有沒有試算公式？免稅額和扣除額是多少？自用住宅有哪些優惠？本篇超完整房地合一稅2.0懶人包通通告訴你！

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房地合一稅是什麼？

房地合一稅2016年開始的稅制方式，其主要目的是對房地產短期交易進行課稅，以抑制炒作房地產的行為。這種稅制的適用範圍是2016年1月1日以後取得的房屋、土地和房屋使用權，以及預售屋及其坐落基地，也適用於持有營利事業股份超過半數的個體，如果該營利事業的價值超過一半由房地產構成。

2021年7月1日起則適用修法後的新制「房地合一稅2.0」，加重打擊炒房，拉長短期交易的重稅期間，提高營利事業的稅率，並且補足了舊制的漏洞，防堵以公司股權交易之名，行房地交易之實的避稅行為。

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房地合一稅2.0六大重點整理

項目	說明
短期套利重稅	境內居住者： －2年內課45% －2~5年課35% －5~10年課20% －超過10年課15% 境外居住者： －2年內課45% －超過2年課35%
法人比照個人課稅	營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
擴大課稅範圍	增列兩項課稅標的(預售物&價值以房地產為主的營利事業)，防止透過移轉型態來避稅
土地漲價總數額增設減除上限	防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅
五種交易不受影響	3種個人+1種營利事業交易維持稅率20% 自住房地有條件維持稅率10%
適用日期	2021年7月1日起交易出售2016年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

房地合一稅適用範圍

• 2016/1/1以後「取得」的「房屋、土地和房屋使用權」
• 2016/1/1以後「取得」的「預售屋及其坐落基地」
• 滿足以下2條件的股份或出資額
  • 持有營利事業股份超過半數
  • 該營利事業價值50%以上由房地產構成

房地合一稅適用稅率

個人的房地合一稅適用稅率，是依照持有時間長短會有不同的稅率級距。

持有期間	稅率
未滿2年	45%
2年~5年	35%
5年~10年	20%
超過10年	15%

但如果你有以下這些事項，不會受到持有時間的限制，即使是短期交易稅率統一都是20%：

1. 調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有 5 年以下房地產
2. 以自有土地與建商合建，分回來的房地產
3. 參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉

另一個例外是「自住房」，自住房地持有並設籍滿6年，需要課稅的所得不超過400萬，則不用交房地合一稅，超過部分則是繳交10%課稅所得。

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房地合一稅試算公式&範例

房地合一稅試算公式共有2個階段，首先要知道「稅基」是多少，也就是要知道「需要課稅的金額」是多少，再來會以「稅基」×上面介紹的「稅率」，就可以得出需要繳多少稅了。實際上的試算公式如下：

成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得(稅基)
課稅所得(稅基)×稅率＝房地合一稅額

接下來就來拆解這個公式裡的各項數字是怎麼來的了！

成交價額

這個很好理解，就是買賣房地產的時候，雙方談妥的交易金額。不包含仲介費、代書費等的交易費用，也就是實價登錄上的金額。

房地合一稅扣除額

取得成本

1. 原本買入這個房地產的金額。
   **如果是繼承或受贈取得房地產，則依取得當下的政府評定現值計算。
2. 原本買入這個房地產時，需要支付的必要費用，像是契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
3. 房屋和土地交易完成前所需支付的貸款利息。
4. 取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非 2 年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。也就是買了房子之後的裝潢費用。

相關費用

1. 交易房屋、土地所支付的必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等。
2. 交易的時候沒有扣掉，所繳交的土地增值稅，可列入相關費用扣除。
   計算方式是：（交易時申報移轉現值－交易時公告土地現值）/ 以申報移轉現值計算之土地漲價總數額×已納土地增值稅。

土地漲價總數額

可以扣除的「土地漲價總數額」＝出售時之公告土地現值－前次移轉現值。

舉例來說阿發賣了 1 筆適用房地合一稅 2.0 的土地 ，出售時之公告土地現值為 40 萬元，但阿發自行申報土地增值稅的土地移轉現值是 60 萬元，再之前這筆土地交易的現值為 30 萬元，那麼阿發就可以扣除「土地漲價總數額」10 萬元＝出售時公告土地現值 40 萬元－前次移轉現值 30 萬元。

阿發自行申報土地增值稅的土地移轉現值是 60 萬元，比公告土地現值 40 萬元還要多20萬元，那麼這20萬元土地增值所繳交的稅款，就能列在上面提到的「相關費用」裡扣除。

房地合一稅30萬扣除額

上面這些取得成本、相關費用等的扣除額項目，都必須要要留有可以查證的資料、核定成本才能扣除，但如果因為年代久遠，當初的買房子的時候付的費用沒有留下收據、發票或是相關資料，沒有辦法查證怎麼辦？是不是就沒辦法扣除了？別擔心，取得成本、相關費用分別都有認定方式可以扣除。

取得成本：會依照取得房地產的時候，當時的房屋評定現值、政府公告土地現值，依照政府發布的消費者物價指數調整，認定為取得成本。

相關費用：依照成交金額的 3% 計算其費用，並以 30 萬元為限。也就是常常會聽到的「房地合一稅30萬扣除額」或是「30萬免稅額」。

房地合一稅自用住宅優惠稅率

自用住宅免稅額

房地合一稅的稅率感覺很高，那麼我賣房地產賺的價錢不就都要拿去繳稅了嗎？其實有個例外，畢竟設計房地合一稅是為了打炒房，所以對於自己住的房子還是有優待的。

售出自用住宅後，依照上面的「房地合一稅試算公式」計算得出的「課稅所得」不超過400萬元，就可以不用繳交房地合一稅。簡單來說就是，自用住宅免稅額400萬。

自用住宅認定條件

1. 個人或其配偶、未成年子女辦完戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿 6 年。
2. 交易前 6 年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用自用住宅規定，也就是說個人、配偶、未成年子女總共只會有 1 間自用住宅。

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重購退稅

為了避免自用住宅換屋的時候也被課到房地合一的重稅，因此制定了「重購退稅」的方案，無論是先買新房再賣舊房，還是先賣舊房再買新房，都可以享有重購退稅的權利。

重購退稅條件

1. 簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。
2. 舊屋要符合自用住宅的條件，包括設有戶籍。
3. 舊屋和新屋的所有權人需為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人。
4. 新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。
5. 從辦妥新屋所有權登記日起，5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，不然會被追繳原退還的土地增值稅。
6. 無論先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。

房地合一稅該如何申報？

申報時間

個人買賣房地產，無論最後計算出來需不需要繳稅，有沒有應納稅額，都必須要在「交易日起算 30 日內」進行申報，並附上契約書影本及其他相關文件，向稽徵機關(=各地稅捐稽徵處、地方稅務局)辦理，順序如下：

1. 申報時戶籍所在地稽徵機關。
2. 申報時居留地稽徵機關。
3. 房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地稽徵機關。
4. 中央政府所在地之稽徵機關。

申報文件

1. 個人房屋土地交易所得稅申報書 1 份。
2. 計算結果有「應自行繳納稅額」者，要一併檢附繳納收據正本。
3. 買入及賣出的買賣契約書影本(私契)。
4. 成本及必要費用相關證明文件。
5. 其他有關文件。

房地合一稅常見問題Q&A