理財型房貸好嗎？理財型房貸利率比一般房貸高？優缺點一次分析！
買房是多數人的人生大事，買房後的每月開銷，除了基本生活費以外，多數都要拿去繳房貸，以至於沒有多餘資金可以投資或運用，當有資金需求時，除了可以申請房貸轉增貸，還有另一個選擇是申請理財型房貸，本篇介紹理財型房貸是什麼？和一般房貸有哪些不同？有哪些優缺點？……等等，買了房就要充分活用房地產資源喔！
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理財型房貸是什麼？
一般的指數型房貸是，每月固定償還貸款後，就不能再次借出已經償還的金額，若有資金需要只能申請增貸或其他貸款，但理財型房貸則可以把已經還掉的房貸本金，當成自己的備用資金帳戶，有需要錢的時候，就可以從帳戶裡面領出來使用。
理財型房貸的可動用餘額稱作「循環額度」，和循環信貸一樣有領出來的錢才算利息，也可以自己決定什麼時候還款、要還多少，不會受綁約限制，領出來的錢都還完就不收利息，直到下次再次領錢出來。額度內可隨借隨還，當日借還免息，以日計息，用幾天算幾天利息。
房貸負擔重 善用房屋轉貸降月付金
央行利率已經連續五次上升，導致房貸地板利率達到了2.06%，加重房貸族的負擔。根據最新的統計資料，全國房貸負擔率達到42.25％，當中台北市更是達到67.13％，等於薪水將近7成都拿來繳房貸。想要降低房貸月付金，可以考慮轉增貸，有機會和銀行談到比現在更低的利率，並拉長貸款期限，因此可大幅降低月付金。而且房屋可以重新鑑價，如果買房至今房價有上漲，有機會可以貸更多資金。
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|---|---|
| 貸款利率 | 前12期2.06%起(機動計息) |
| 額度 | 最高房屋鑑價85成 |
| 寬限期 | 最長3年 |
| 貸款期限 | 最長30年 |
| 開辦費 | NT$6,500 |
理財型房貸優缺點分析
優點
- 貸款利率相較其他貸款種類低，大約2.65%~4.5%左右。
- 資金運用有彈性，額度內可隨借隨還，免受綁約限制。
- 不動用、不收取利息，動用額度以日計息，隨借隨還、用幾天算幾天利息。
- 有資金需求時直接自帳戶內自由提款或轉帳，免去再次申請貸款。
缺點
- 理財型房貸比一般指數型房貸利率高一點。
- 借出來的資金有用途限制，不得投資房地產。
- 可動用額度=已償還本金，剛開始繳款的人可動用額度有限。
延伸閱讀：現在房貸利率最低是多少？各銀行房貸利率比較表
理財型房貸 vs 一般房貸 差異比較
| 理財型房貸 | 一般房貸 | |
| 額度 | 已還款房貸本金 | 房屋鑑價的6~8成 |
| 利率 | 2.65%~4.5% | 2.06%~4.11% |
| 貸款期限 | 每年續約 | 20~30年，最長40年 |
| 手續費用 | 5,000元~12,000元 | 3,000~9,000元 |
| 計息方式 | 以日計息，有動用額度才計息 | 申辦成功後依核貸利率計息 |
| 還款方式 | – | 本息平均攤還 |
| 適用狀態 | 週轉金、備用金 | 長期資金規劃 |
理財型房貸的額度&利率
額度
理財型房貸的額度=已還款的房貸本金，舉例來說，阿發買房貸了1000萬元的30年房貸，持續繳款3年，還了741,158元的房貸本金，那麼這74萬多元就是阿發的理財型房貸額度。
利率
目前一般房貸的利率是2.06%~4.11%左右；理財型房貸的利率則是2.66%~4.5%左右。
利息計算方式
利息 = 動用餘額 × (年利率 / 365) × 動用期間
理財型房貸的利息是有動用額度，借出資金才會計算利息，舉例來說，阿發想要出國玩，借用了10萬元，10天後有筆資金入帳就能還清，且阿發的理財型房貸利率是2.66%，那麼利息就會是：100,000×(2.66%/365)×10天＝72.87，借用10萬元10天，總共約73元利息。
理財型房貸注意事項
審核較嚴格
理財型房貸雖然說有房屋當作擔保品，但實際上對銀行來說是在原有的房貸基礎上，再新增一個循環型貸款，因此風險相對於一般指數型房貸來說較高，也因此審核會比較嚴格，對申請者的信用狀況和財務狀況都會有較高的要求。
續約時間
理財型房貸原則上是20年為限，但銀行會採取每年自動續約方式進行，且第3年會重新審核，如果信用狀況、財務狀況變差、負債變多，有可能會續約失敗，或是額度減少。
延伸閱讀：如何培養信用？培養信用的9大方法讓貸款更簡單
用途限制
理財型房貸貸出來的資金用途有限制，可以當作生活周轉金、投資股票、期貨……等等，但央行嚴格限制打炒房，因此理財型房貸的資金不能拿來投資房地產，若追到是拿去投資房地產會被取消理財型房貸。
貸款負擔加重
除了原本的每月房貸要繳交以外，申請了理財型房貸後，還要多繳一筆貸款，等於要同時負擔2筆債務，因此要仔細計算每月收支，是否能負擔貸款月付金。
升息風險
理財型房貸多屬於機動計息，因此會隨著央行升降息而變動利率，像最近央行連連升息，貸款1,000萬元，光是利息負擔就比升息前足足多了6,000元。
統整9家銀行理財型房貸方案內容
| 銀行 | 方案 | 利率 |
| 永豐銀行 | 理財型房貸 | 2.66%起 |
| 台中銀行 | 理財指數型房貸 | 2.89%起 |
| 王道銀行 | 理財型房貸 | 3.2%起 |
| 元大銀行 | 理財型房貸 | 2.24%～3.29% |
| 華南銀行 | 智慧靈活房貸 | 2.82%起 |
| 玉山銀行 | 理財型房貸 | 2.65%~3.32% |
| 滙豐銀行 | 理財型房貸 | 2.47% ~ 3.04% |
| 臺灣銀行 | 理財循環性房貸 | 2.493%~3.7% |
| 國泰世華 | 循環型房屋貸款 | 2.69%~4.03% |
理財型房貸常見問題Q&A
Q1. 理財型房貸是什麼？
是房屋貸款的一種，可以將已還款的房貸本金轉換成循環額度，有需要時再借出來使用，且有動用才計息、以日計息。
Q2. 理財型房貸利率多少？
理財型房貸的利率相要一般房貸高約1%左右，利率大約是2.66%~4.5%。
Q3. 理財型房貸陷阱有哪些？
申請理財型房貸要注意需要每年續約，若信用和財務狀況變差，有可能無法續約成功。
