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房貸小知識

理財型房貸好嗎?理財型房貸利率比一般房貸高?優缺點一次分析!

買房是多數人的人生大事,買房後的每月開銷,除了基本生活費以外,多數都要拿去繳房貸,以至於沒有多餘資金可以投資或運用,當有資金需求時,除了可以申請房貸轉增貸,還有另一個選擇是申請理財型房貸,本篇介紹理財型房貸是什麼?和一般房貸有哪些不同?有哪些優缺點?……等等,買了房就要充分活用房地產資源喔!

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理財型房貸是什麼?

一般的指數型房貸是,每月固定償還貸款後,就不能再次借出已經償還的金額,若有資金需要只能申請增貸或其他貸款,但理財型房貸則可以把已經還掉的房貸本金,當成自己的備用資金帳戶,有需要錢的時候,就可以從帳戶裡面領出來使用。

理財型房貸的可動用餘額稱作「循環額度」,和循環信貸一樣有領出來的錢才算利息,也可以自己決定什麼時候還款、要還多少,不會受綁約限制,領出來的錢都還完就不收利息,直到下次再次領錢出來。額度內可隨借隨還,當日借還免息,以日計息,用幾天算幾天利息。

房貸負擔重 善用房屋轉貸降月付金

央行利率已經連續五次上升,導致房貸地板利率達到了2.06%,加重房貸族的負擔。根據最新的統計資料,全國房貸負擔率達到42.25%,當中台北市更是達到67.13%,等於薪水將近7成都拿來繳房貸。想要降低房貸月付金,可以考慮轉增貸,有機會和銀行談到比現在更低的利率,並拉長貸款期限,因此可大幅降低月付金。而且房屋可以重新鑑價,如果買房至今房價有上漲,有機會可以貸更多資金。

                  
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貸款利率前12期2.06%起(機動計息)
額度最高房屋鑑價85成
寬限期最長3年
貸款期限最長30年
開辦費NT$6,500

理財型房貸優缺點分析

優點

  1. 貸款利率相較其他貸款種類低,大約2.65%~4.5%左右。
  2. 資金運用有彈性,額度內可隨借隨還,免受綁約限制。
  3. 不動用、不收取利息,動用額度以日計息,隨借隨還、用幾天算幾天利息。
  4. 有資金需求時直接自帳戶內自由提款或轉帳,免去再次申請貸款。

缺點

  1. 理財型房貸比一般指數型房貸利率高一點。
  2. 借出來的資金有用途限制,不得投資房地產。
  3. 可動用額度=已償還本金,剛開始繳款的人可動用額度有限。
延伸閱讀:現在房貸利率最低是多少?各銀行房貸利率比較表

理財型房貸 vs 一般房貸 差異比較

理財型房貸一般房貸
額度已還款房貸本金房屋鑑價的6~8成
利率2.65%~4.5%2.06%~4.11%
貸款期限每年續約20~30年,最長40年
手續費用5,000元~12,000元3,000~9,000元
計息方式以日計息,有動用額度才計息申辦成功後依核貸利率計息
還款方式本息平均攤還
適用狀態週轉金、備用金長期資金規劃

理財型房貸的額度&利率

額度

理財型房貸的額度=已還款的房貸本金,舉例來說,阿發買房貸了1000萬元的30年房貸,持續繳款3年,還了741,158元的房貸本金,那麼這74萬多元就是阿發的理財型房貸額度。

利率

目前一般房貸的利率是2.06%~4.11%左右;理財型房貸的利率則是2.66%~4.5%左右。

利息計算方式

利息 = 動用餘額 × (年利率 / 365) × 動用期間

理財型房貸的利息是有動用額度,借出資金才會計算利息,舉例來說,阿發想要出國玩,借用了10萬元,10天後有筆資金入帳就能還清,且阿發的理財型房貸利率是2.66%,那麼利息就會是:100,000×(2.66%/365)×10天=72.87,借用10萬元10天,總共約73元利息。

理財型房貸注意事項

審核較嚴格

理財型房貸雖然說有房屋當作擔保品,但實際上對銀行來說是在原有的房貸基礎上,再新增一個循環型貸款,因此風險相對於一般指數型房貸來說較高,也因此審核會比較嚴格,對申請者的信用狀況和財務狀況都會有較高的要求。

續約時間

理財型房貸原則上是20年為限,但銀行會採取每年自動續約方式進行,且第3年會重新審核,如果信用狀況、財務狀況變差、負債變多,有可能會續約失敗,或是額度減少。

延伸閱讀:如何培養信用?培養信用的9大方法讓貸款更簡單

用途限制

理財型房貸貸出來的資金用途有限制,可以當作生活周轉金、投資股票、期貨……等等,但央行嚴格限制打炒房,因此理財型房貸的資金不能拿來投資房地產,若追到是拿去投資房地產會被取消理財型房貸。

貸款負擔加重

除了原本的每月房貸要繳交以外,申請了理財型房貸後,還要多繳一筆貸款,等於要同時負擔2筆債務,因此要仔細計算每月收支,是否能負擔貸款月付金。

升息風險

理財型房貸多屬於機動計息,因此會隨著央行升降息而變動利率,像最近央行連連升息,貸款1,000萬元,光是利息負擔就比升息前足足多了6,000元。

統整9家銀行理財型房貸方案內容

銀行方案利率
永豐銀行理財型房貸2.66%起
台中銀行理財指數型房貸2.89%起
王道銀行理財型房貸2.8%起
元大銀行理財型房貸2.24%~3.29%
華南銀行智慧靈活房貸2.82%起
玉山銀行理財型房貸2.65%~3.32%
滙豐銀行理財型房貸2.47% ~ 3.04%
臺灣銀行理財循環性房貸2.493%~3.7%
國泰世華循環型房屋貸款2.69%~4.03%

理財型房貸常見問題Q&A

Q1. 理財型房貸是什麼?

是房屋貸款的一種,可以將已還款的房貸本金轉換成循環額度,有需要時再借出來使用,且有動用才計息、以日計息。

Q2. 理財型房貸利率多少?

理財型房貸的利率相要一般房貸高約1%左右,利率大約是2.66%~4.5%。

Q3. 理財型房貸陷阱有哪些?

申請理財型房貸要注意需要每年續約,若信用和財務狀況變差,有可能無法續約成功。

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