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房貸小知識

房屋貸款流程時間要多久?房貸流程6步驟.辦房貸前必知3大事項一看就懂

買房可說是一生的大事,為了讓你在申請房貸的過程中更輕鬆愉快,本文將分享申請房貸前3個值得注意的小秘訣,讓你在邁向購屋之路前有充足的準備。此外,我們也會介紹房屋貸款流程的6個重要步驟,讓你在購屋過程中更加游刃有餘。掌握這些要點後,你將能自信地面對房貸申請,讓你的置產夢想變成現實。

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房貸負擔重 善用房屋轉貸降月付金

央行利率已經連續五次上升,導致房貸地板利率達到了2.06%,加重房貸族的負擔。根據最新的統計資料,全國房貸負擔率達到42.25%,當中台北市更是達到67.13%,等於薪水將近7成都拿來繳房貸。想要降低房貸月付金,可以考慮轉增貸,有機會和銀行談到比現在更低的利率,並拉長貸款期限,因此可大幅降低月付金。而且房屋可以重新鑑價,如果買房至今房價有上漲,有機會可以貸更多資金。

                  
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申請房屋貸款前3大注意事項

.確認頭期款是否充足

頭期款是購買房屋時需要支付的一部分款項,通常為房屋總價的20%~30%左右。在申請房屋貸款前,需要確保自己已經存到足夠的頭期款。頭期款越多,貸款金額就越少,利息支出相對也會降低。此外,達到一定比例的頭期款可以提高房屋貸款申請的成功率。

延伸閱讀:買房頭期款不夠怎麼辦?小資族買房4招解決頭期款問題

.預估房價及房貸額度

在申請房屋貸款之前,需要先弄清楚能申請到多少貸款。有兩種方法可以協助預估房屋貸款額度:

  1. 使用銀行的線上工具:銀行提供的房價及可貸金額試算器會根據房屋地址、房屋類型、屋齡、房屋總評數、有無車位……等等資訊提供房屋的初步鑑價。
  2. 請教銀行專員:也可以直接找銀行的業務專員,根據個人的財務狀況和房屋概況,他們會給出初步房屋鑑價和具體的房屋貸款額度建議。

這樣就可以更好地了解自己的貸款能力,選擇合適的房屋貸款方案。

.確認月付金可否負擔

在確定房屋貸款額度後,需要確保自己能夠承擔每月的還款金額。考慮目前的生活費用、其他債務、家庭開支等因素,確保每月的貸款還款不會對生活產生過大的壓力。為了避免過度負擔,大多會建議月房貸支出不應超過總收入的30%至40%。

房屋貸款流程6步驟

房屋貸款的額度相對較大,且需要審核的內容和進行的流程也較多,因此所需的作業時間也比較長,不像一般信用貸款最快2天就可撥款,房屋貸款通常都需要2周~1個月以上的時間進行,因此想要申請房貸記得預留出足夠的時間,才有機會多方比較最優惠的房貸方案喔!

步驟一:選擇房貸方案並提出申請

首先,研究不同銀行的房貸產品以了解利率、條件等,選擇最適合自己的方案。並且考慮房貸年限,目前最長可以申請到40年房貸,相對每月還款壓力就會較小,但利率和總還款利息相對較高,分析還款壓力與長短期利益。另外也建議了解是否可申請內政部自購住宅貸款或青年安心成家貸款,比較看看申請政府的房貸方案是否會對自己更有利。
提出房貸申請時,需要準備的文件有:身分證、第二證件、房地登記謄本、財力證明、買賣契約書影本……等。

步驟二:鑑價

接下來,銀行會派專業人員評估房產的價值,以確定貸款金額。評估標準包括:

 1. 房屋所在地區:地段、周邊配套設施和交通便利性等因素會影響房產價值。
 2. 物業類型:公寓、透天厝或別墅等不同類型的房屋具有不同的價格。
 3. 建築年代與狀況:房屋的建造年份和維護狀況會影響其估值。
 4. 房屋面積與格局:房屋的建物面積、土地面積以及房間格局等因素對價格有影響。
 5. 市場行情:房地產市場的供需狀況、市場價格波動等也會被考慮。

鑑價後,銀行會根據評估結果確定房貸成數,即可貸款的最高金額。這一步對於確保銀行與申請人的利益至關重要,有助於避免風險並確保還款能力。

步驟三:審核評估

鑑價完成後,銀行會仔細檢查貸款申請人的信用和財務狀況,確定是否核貸、房貸利率、額度等條件。審核內容包括:

 1. 信用評估:查詢申請人的信用報告,分析信用分數、還款紀錄等,確保具備良好的信用。
 2. 財力評估:檢查申請人的收入、資產、負債等財務狀況,確保還款能力。
 3. 工作穩定性:評估申請人的職業、工作年限和收入穩定性等因素。
 4. 首付能力:確認申請人能支付首付款,符合銀行的最低首付要求。

根據審核結果,銀行會給出利率、額度、是否綁約……等具體條件,通常情況下,信用良好且財力穩定的申請人可以獲得較低的利率和較高的額度。若有需要,審核過程中也會提出建議是否要提供保證人,以增加核貸機會。

步驟四:簽約對保

申請人需仔細確認房貸核貸的利率、額度、綁約期限等合約細節。以下是簽約對保過程的重點:

 1. 核對利率:確保合約中的利率與銀行審核結果一致,並了解利率調整機制。
 2. 確認額度:檢查貸款金額是否符合申請人的需求和承擔能力。
 3. 審查綁約期限:了解綁約期限及提前還款、轉貸等相關規定,避免未來產生額外負擔。
 4. 檢查還款方式:確認還款方式(如本息平均攤還、本金平均攤還等)及還款期數,以便制定合適的還款計劃。
 5. 了解保險要求:確認銀行對房屋保險及相關保險(火災險或地震險等等)的要求,並按照規定辦理。
 6. 確認無誤後簽訂合約:在仔細核對所有條款無誤後,與銀行簽訂貸款合約。

簽約對保過程是確保申請人與銀行利益的重要環節,應仔細確認合約條款,避免未來出現糾紛。

步驟五:抵押設定

接下來銀行會找代書協助進行不動產抵押權設定,設定銀行為第一順位債權人,保障其在房屋出售時的優先收款權。通常情況下,抵押權設定金額為房貸金額的1.2倍,用來進行銀行的風險控制,同時也需要繳納抵押設定相關費用,包含:代書費、設定費……等。

步驟六:撥款

最後就是撥款了,可以指定撥款的帳戶、撥款時間等,有些時候可以會需要留部分尾款,以確保房屋是完好無缺的,也可以請銀行分次撥款,然後撥款的下個月就要開始繳房貸了,記得要每個月的貸款金額都要準時全額繳清,信用培養就從準時繳清貸款開始。
延伸閱讀:如何培養信用?培養信用的9大方法讓貸款更簡單

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房屋貸款流程常見問題Q&A

Q1. 房屋貸款多久會下來?

房貸流程的時間因個案和銀行而異,一般而言,整個過程從提出房貸申請→銀行鑑價→審核評估→簽約對保→抵押設定→撥款,可能需要2~4個星期。

Q2. 房屋貸款是否需要購買保險?

銀行通常要求申請人購買房屋火險與地震險,以保障抵押品的價值。部分銀行可能還要求購買其他相關保險,如壽險等。

Q3. 房貸銀行對保後多久撥款?

房貸銀行在對保、簽約與抵押設定完成後,通常會在約1-5個工作天內撥款。具體時間取決於銀行的內部流程和申請人所選擇的撥款方式。

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