信貸小知識

頭期款不夠怎麼辦?小資族買房4招解決頭期款問題

最近看這身邊的人一個一個買房,看得心癢癢,自己也想要買房,但是身為小資族,頭期款不夠該怎麼辦?本篇告訴你事前準確預估要多少頭期款,預防頭期款不夠問題,然後再提供你4種補足頭期款不夠的方法,幫你順利入主心儀的新家。

但無論是哪種補足頭期款的方法,都還是需要付錢的,並不是就不用付錢的喔,一定要算清楚,後續貸款月付金有沒有辦法負擔,別買了房卻付不出貸款月付金,不但賠了信用,可能連房子都沒了喔!

事先確認貸款額度,預防頭期款不夠問題

房屋鑑價

銀行鑑價通常會保守一些,尤其是最近房市飆漲,常常有銀行鑑價跟不上買屋成交價的狀況發生,但房屋貸款的額度是依據「銀行鑑價」和「成交價」中的較低金額作為基準。

假設阿發今天買了一間房,成交價是1200萬,但是銀行鑑價卻只有1100萬元,房貸的金額就會是銀行鑑價1100萬的8成,原本以為可以貸款到240萬,實際上卻很可能貸不到220萬,一來一往就差20萬以上。

而且看好房子事先找銀行來鑑價,還可以拿著銀行鑑價去跟原屋主再議價,以免自己買貴了。

貸款成數

除了銀行鑑價以外,貸款成數也是會影響頭期款要準備多少,很重要的因素之一,一般首購族都會預設可以貸款到8成,但其實貸款成數有多少,是根據房屋所在地區來看,雙北、桃園、新竹等都會區貸款成數大約7.5~8成,但中南部或是蛋白區的貸款成數就會低一些,只有7成左右,事先找銀行鑑價的時候,也要先把貸款成數調查清楚。

頭期款不夠的盲區-隱形頭期款

大家想到買房頭期款第一個想到的就是貸款以外的部分,通常是房屋總價的20%~30%,但其實除了貸款以外的部分,還有些費用是買房的必要支出,卻沒有算進前期準備金額內,事到臨頭要付錢了才發現,完蛋,手頭資金不夠支付頭期款。

因此會建議買房前要多準備10%來支付房價以外的支出,頭期款總共是房屋總價的30%~40%左右,假設要買的房子是1000萬,那麼800萬貸款,200萬頭期款,還要再準備100萬支付隱形頭期款,以下列出隱形頭期款包含哪些部分:

  1. 契稅:核定契價(房屋現值) x 6%
  2. 印花稅:(房屋評定現值+土地公告現值)x 0.1%
  3. 產權移轉登記規費:(房屋評定現值+土地公告現值)x 0.1%
  4. 貸款設定規費:貸款金額 x 1.2 x 0.1%
  5. 書狀費:每張 80 元
  6. 履約保證專戶:買賣價金的 0.06%,買賣雙方平分。
  7. 代書費:通常是12,000~15,000元左右。
  8. 仲介費:通常買方要付總價的 2%。
  9. 保險費(火災/地震險):根據房屋地址、樓高、結構與坪數等等來決定,大概估每年2,000~3,000元。
  10. 貸款手續費:大約是3,000~9,000元。
  11. 裝潢費:新成屋大約每坪4~6萬元,中古屋還需翻新和補強等等,大約10~15萬左右
  12. 家電家具:依個人需求不同,大概估20~50萬。

延伸閱讀:裝潢預算怎麼抓?裝潢費用一坪多少?新手裝潢3大省錢秘訣

頭期款不夠解法1. 信貸來補

許多人頭期款不夠的第一個想法就是,申請信用貸款來補足缺口,信貸的好處是,申請方便且快速,而且現在信貸額度最高甚至有到600萬,但實際上到底可以貸到多少錢,是依照個人的財力和信用狀況而定,條件好的人信貸利率最低也只要1.65%起喔!但因信用貸款的期限繳短,最長只有7年,在貸款金額大的情況下,每月還款壓力會較大。

信用貸款的額度和利率:

  • 貸款額度:DBR22倍,最高600萬
  • 貸款利率:1.68%起
  • 貸款期限:最長7年

因信用貸款非常看重個人的財力和信用狀況,因此每個人可以申請的額度和利率都會不一樣,需要做功課了解信貸的貸款方式,可以從這篇[信用貸款是什麼?白話文解釋信用貸款注意事項和該懂的事]入門,或是懶得做功課也可以直接用信貸預測工具,直接幫你分析你最適合向哪家銀行申請貸款。

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頭期款不夠解法2. 裝潢貸款

裝潢貸款的額度大多是房價的1成左右,需要在申請房屋貸款的時候一起申請,且也並不是每家銀行都有提供裝潢貸款,可以在找銀行進行房屋鑑價的時候,順便詢問業務看有沒有提供裝潢貸款,申請條件有哪些……等等,有些銀行只要有裝潢的報價單即可申請,有些銀行則會在事後要求提供裝潢後的照片。

以下是裝潢貸款大致上的額度和利率:

  • 貸款額度:房屋鑑價10%
  • 貸款利率:1.92%起
  • 貸款期限:最長20年
延伸閱讀:裝潢貸款是什麼?裝潢貸款的利率額度是多少?4種方式一次分析給你看

頭期款不夠解法3. 房屋轉增貸

通常首購買房的貸款成數大約是7~8成,依照你的房屋地點不同而定,頭期款大約是2~3成,用房屋轉增貸來解決頭期款不夠的方法,第一次房貸綁約期過後,再次找其他銀行鑑價並申請房貸,這樣做有個好處:

  1. 第一次房貸的額度是房屋鑑價和成交價取其低。
  2. 轉貸額度則是依照其他銀行的房屋鑑價而定,不受限於成交價。
  3. 有些銀行房屋鑑價較高,可貸額度就會提高。
  4. 經過1~3年後房屋價值有機率提高,可貸額度也會跟著提高。

用房屋轉增貸的方法補足頭期款不夠,就只需要在第一次房貸的綁約期限內籌措資金,綁約期後就能還掉頭期款差額,這時候籌措資金的管道也會比較有彈性,例如向父母商量一年後就還他們等等。

頭期款不夠解法4. 其他貸款

現有房屋增貸

如果原本就有房地產,且也已經繳了部分貸款,想要買第二間房產時,頭期款不夠就可以用第一間房子來增貸,補足第二間的頭期款。

二順位房貸

二順位房貸就是俗稱的二胎房貸,就是把同一間房子,再向其他銀行申請第二次房貸,利率普遍會比一般房貸高一些,但也可視為一個資金來源。

保單借款

保單貸款就是用具有「保單價值準備金」的保單,向壽險公司申請貸款,保單貸款的額度是保單價值準備金的6~8成,利率大概2.7%~9%,另外記得要按時還款,否則保單權益就會失效喔。

延伸閱讀:保單借款好嗎?利率是多少?保單借款不可不知的3大注意事項

頭期款不夠但想投資房地產

如果你不是為了自住需求買房,而是想要投資房地產,但目前頭期款不夠,也有除了自己買一間房以外的投資房地產方法,像是:集資買房、當二房東、投資REITs等等,都是投資房地產的方式,不一定非得要自己持有一間房屋不可。

本篇分享了頭期款不夠怎麼辦?有很多種補足頭期款的方式,都是以其他種類貸款來取得資金,記得一定要計算清楚所有需要覆的月付金總額是多少,理想狀態下,建議所有貸款月付金加起來,不要超過你每月收入的1/3,最差也不要超過月收入的1/2,另外貸款這麼多的情況下,人生的容錯率就會變很低,禁不起意外來襲,所以也要準備額外的6個月緊急預備金以防萬一!